不動産の評価は、建物と土地で異なります。

建物は、固定資産税評価額で評価します。これは、毎年5月ごろに納付されている固定資産税を算出する際の基準となっているもので、市役所で入手できます。

固定資産税の評価にはいっていない建物から独立した設備、すなわち門扉や庭園などはどうなるのでしょうか。

門扉などの設備は、相続時に新たに設置するとした場合にかかる費用から経過年数に応じた一定額を差し引いて評価します。

庭園は、相続時に同程度のものを取得するとした場合の価格の約７０％で評価します。

このように建物の評価は比較的単純なのですが、いろいろと問題になるのは土地です。

土地は、主として路線価方式で評価されます。これは、文字通りその土地に面している道路に価格が付けられていて、路線価×その土地の面積で評価額を決定します。路線価は、国税庁のホームページに掲載されています。

しかし、土地によっていろいろな形状があるので、単純に面積をかけるだけでは不公平です。そこで、形状によって加算や減算の方法が定められています。代表的な例をあげてみます。

①奥行きが長い土地の場合

同じ面積でも、正方形の土地と正面が狭く奥行きが長い土地とでは、正方形の方が使い勝手がいいですよね。ですので、奥行価格補正といって、奥行距離に応じ一定割合で評価が下がります。

②角地の場合

同じ面積でも、両方を建物に挟まれている土地よりも、角地の方が人気があります。そこで、側方路線影響加算といって、一定額が加算されます。

③表と裏が道路に面している場合

表だけ道路に面している土地よりも、表と裏両面が道路に面している土地の方が、評価は高くなります。これを、ニ方路線影響加算といいます。

④袋地や不整形地

袋地や間口が極端に狭かったり六角形の土地などの不整形地は、一定の調整率で評価が下げられます。

次に、土地にアパートやビルを建設し他人に貸している場合はどうなるのでしょうか。

アパートの建物は、通常の評価額×借家権割合で評価します。この借家権割合は、通常30%ですので、言い換えると７０％の評価になるといえます。

アパートの土地(貸家建付地)は、通常の評価額−(通常の評価額×借地権割合×借家権割合)で評価します。

例えば、通常の評価額を２０００万円、借地権割合７０％、借家権割合を３０％とすると、

２０００万円−(２０００万円×７０％×３０％)＝１５８０万円となります。

賃貸アパートやビルは土地の評価を下げることができますので、相続対策として有効です。

但し、テナントが入居しないと貸家としての評価はできません。

また、最上階をご自分で住まわれ下の階を賃貸されている場合は、各階の面積に応じて居住用と貸家用にわけ、貸家用の部分にだけ借家権割合により減額します。

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